Capital Gains Tax Calculator — Property Sale India 2026

Finance Act 2024 (23 July 2024 से effective) ने immovable property पर LTCG rate 20% (indexation के साथ) से बदलकर 12.5% (बिना indexation) कर दिया। Key rule: July 23, 2024 से पहले purchase की properties दोनों methods use कर सकती हैं — जो भी कम tax दे। July 23, 2024 को या उसके बाद purchase की properties सिर्फ new 12.5% rate बिना indexation use कर सकती हैं। पुरानी properties जिनमें high indexation benefit है (10+ साल पहले high inflation में खरीदी), old 20% + indexation route अक्सर कम tax देता है।

Indexation CBDT द्वारा published Cost Inflation Index (CII) use करके holding period में inflation account करने के लिए purchase price inflate करता है। Indexed cost = Purchase price × (Sale year का CII / Purchase year का CII)। Example: FY 2010-11 में खरीदा (CII 167) और FY 2024-25 में बेचा (CII 363): factor = 363/167 = 2.17×। ₹50L purchase ₹1.085Cr indexed cost बन जाता है — taxable gain dramatically कम। Long-held properties (10+ years) के लिए, indexation typically new 12.5% regime से ₹5–15L tax बचाता है।

Section 54 LTCG amount (full sale price नहीं — Section 54F से अलग) नई residential property में reinvest करके exemption claim करने देता है। Rules: (1) New house sale से 1 साल पहले या 2 साल बाद buy करें, या 3 साल में construct करें। (2) Exemption LTCG amount तक capped है। (3) 2 से ज़्यादा houses own नहीं कर सकते (Budget 2023 के बाद, Section 54 के लिए ₹10Cr cap अगर LTCG > ₹2Cr)। (4) New property 3 साल में बेचने पर exemption revoke। अगर तुरंत reinvest नहीं कर सकते, LTCG Capital Gains Account Scheme (CGAS) bank account में assessment year की July 31 से पहले deposit करें।

Section 54EC specified bonds (currently NHAI, REC, PFC, IRFC) में LTCG invest करके exemption allow करता है। Rules: (1) Sale से 6 months के अंदर invest करना ज़रूरी — strict deadline। (2) Maximum ₹50 lakh per financial year। (3) Lock-in period: 5 साल (2018-19 से 3 से बढ़कर)। (4) Bonds पर earned interest slab rate पर fully taxable (currently ~5–5.5% p.a.)। 54EC bonds use करें जब: new property buy करने की plan नहीं है, certainty चाहते हैं, या LTCG ≤ ₹50L है। LTCG > ₹50L के लिए, 54EC bonds (₹50L) को Section 54 reinvestment से combine करें।

STCG तब arise होता है जब property purchase से 24 months के अंदर बेची जाती है। LTCG से अलग, कोई indexation benefit नहीं मिलता और Section 54 या 54EC exemptions available नहीं हैं (सिर्फ Section 54 अगर 1 साल में another property में reinvest करें)। Gain (Sale price − Purchase price − Improvement cost − Sale expenses) simply gross income में add होकर applicable slab rate — 5%, 20%, या 30% + cess पर tax होता है। यह STCG को ज़्यादातर taxpayers के लिए LTCG से significantly expensive बनाता है। Possible हो तो STCG को LTCG में convert करने के लिए 24-month threshold ज़रूर wait करें।

Section 54EC bonds NHAI, REC, PFC, और IRFC द्वारा issued government-backed bonds हैं जो LTCG exemption claim करने देते हैं। Property sale date से 6 months के अंदर LTCG amount (full sale price नहीं) invest करना ज़रूरी — hard deadline बिना extensions। Maximum investment ₹50 lakh per financial year। 5-year lock-in बिना premature withdrawal। Interest rate ~5–5.5% p.a. (slab rate पर fully taxable)। Important strategy: अगर property January–March में बेची, तो potentially ₹1 crore तक 54EC bonds में invest कर सकते हैं — ₹50L March 31 से पहले और ₹50L April 1 के बाद, दोनों 6-month window में।

Section 54 capital gains amount नई residential property में reinvest करके LTCG exemption claim करने देता है। Key rules: (1) Sale date से 1 साल पहले या 2 साल बाद new house purchase करें, या 3 साल में construct करें। (2) सिर्फ residential property qualify करती है — commercial property, plots, या land नहीं। (3) Budget 2023 के बाद, LTCG ₹2 crore से ज़्यादा होने पर reinvestment ₹10 crore तक capped। (4) New property 3 साल में बेचने पर exemption reverse। (5) तुरंत buy या construct नहीं कर सकते तो ITR filing deadline से पहले designated bank में CGAS में deposit करें।

Jointly owned property में, हर co-owner ownership proportion में capital gain के अपने share पर taxed होता है। अगर दो co-owners 50% each hold करते हैं, gain equally split होता है। हर co-owner अपने respective purchase year के CII basis पर अपना indexed cost compute करता है, और independently Section 54 या 54EC exemption अपने share पर claim कर सकता है। Example: ₹2 Cr में बेची property ₹60L LTCG 50:50 ownership में — हर owner का ₹30L LTCG। हर एक separately ₹50L तक 54EC bonds में invest या Section 54 में reinvest कर सकता है। यह effectively same property sale के लिए available exemptions double करता है।

NRIs के लिए India में property capital gains पर special rules हैं। LTCG 12.5% (new regime, बिना indexation) या 20% (old regime indexation के साथ) pre-July 2024 purchases के लिए tax होता है — residents जैसी rates। लेकिन buyer को LTCG के लिए sale consideration (सिर्फ gain नहीं) के 12.5% पर TDS deduct करना होता है, या STCG के लिए 30%। यह अक्सर actual tax liability से बहुत ज़्यादा TDS होता है। NRI refund claim करने के लिए ITR file कर सकता है, या sale से पहले Form 13 use करके lower TDS certificate apply कर सकता है। Section 54 और 54EC exemptions NRIs को same terms पर available हैं।

Inherited या gifted property के लिए, cost of acquisition वो cost है जिस पर previous owner (जिससे inherit किया) ने originally property purchase की थी। Holding period में भी previous owner का holding period include होता है। Example: अगर पिताजी ने FY 2005-06 में ₹20L में property खरीदी और आपने 2020 में inherit की, तो आपकी cost ₹20L ही है और holding period 2005-06 से start। Original purchase year (FY 2005-06 CII = 117) से indexation claim कर सकते हैं, indexed cost significantly boost होता है। Property April 1, 2001 से पहले acquire हुई हो तो April 1, 2001 की Fair Market Value (FMV) cost of acquisition के रूप में use कर सकते हैं।

हां, लेकिन conditions के साथ। Budget 2024 ने property sales के लिए बिना indexation new 12.5% LTCG rate introduce की। लेकिन July 23, 2024 से पहले purchase की properties को grandfathering benefit मिलता है — दोनों old regime (20% indexation के साथ) और new regime (12.5% बिना indexation) में tax compute कर सकते हैं, जो कम हो वो pay करें। July 23, 2024 को या बाद में purchase की properties सिर्फ new 12.5% flat rate बिना indexation use कर सकती हैं। 10–15+ साल पहले खरीदी पुरानी properties के लिए, indexation अक्सर कम tax देता है क्योंकि CII significantly बढ़ा है (जैसे CII 2001-02 100 था, CII 2024-25 363 है)। यह calculator automatically दोनों methods compare करता है।